春节前后，苏州楼市给人的感觉就是一个字——冷。各大楼盘开盘寥寥无几，业内有人士说，在这个阶段，敢“招摇过市”大张旗鼓正式开盘的，那都是预约情况较好心中有底的开发商。不免除有些开发商在这楼市冷清期中不正式开盘，内部销控，预约多少卖多少的状况。
买房者在一系列的新政中看到了希望，许多人都观望着08年的房价能够有所下降，楼市萧条中，苏州楼市在上一周却出现了成交量大幅上升的趋势。
三月，伴随着众多楼盘的新鲜登场，苏州楼市是否可以全面回暖？
均价下降 买房人继续观望
上一周，上海商品住宅成交均价10个月来首次跌破万元大关，成交均价环比大幅下滑34.89%，成为各大网络媒体的头条新闻，沪上一度开始“流行”房价遭“雪灾”的舆论。紧邻上海的苏州，上周市区住宅类房源成交766套，升幅达到288.83%；成交均价5079.01元/平方米，较前一周下降670.49元/平方米。成交量在上升，价格又似乎在下降：1月份以来，苏州市区成交均价一降再降，上周更是逼近5000元/平方米关口。
那么，苏州的房价真的降了吗？
毫无疑问，2007年是楼市的好年景，房价一直往上窜，像风中的火苗，生生不息。楼盘广告也是捷报连连，售罄，售罄，不管是商业、普通住宅，还是别墅，销售成绩平平的，也宣称在开盘当天销售了90%。按理说2008年是没有多少房子卖了，但如果找一个周末，开车去各个07年号称“已售完”的房源看看，大部分均在销售。好房子，仿佛一下子又冒了出来，而且销售人员的态度也明显亲切了许多。
实际走访中，感到房价似乎成了开发商遮遮掩掩的数字。有些开发商强调不会降价还要增长，但记者发现有些楼盘出现了买房免物业费，或者送家电的现象。记者从“降价先锋”的万科暗访中了解到，正在销售的高档楼盘万科中粮本岸却通过精选房的方式正悄悄降价，一套原480万的别墅现在只有432万，降价幅度达到10%！
在记者走访苏州各区域的楼盘中，真正明码降价的楼盘很少，大多数开发商仍在观望，同时采用等到开盘日再公开楼盘价格的做法，让购房者难以在前期做出判断。目前已公开价格的几个楼盘，价格没有明确下调，如：亿城新天地均价就达到了7000元/平方米。
刘成是众多观望人群中的一员，自去年楼市涨势停滞以来，他一直盼着真正意义上“拐点”的出现。可让人失望的是，原来他考虑过的一些楼盘在春节期间纷纷偃旗息鼓，连续数周没有动作，而一些位于郊县、价格低廉的新楼盘，却趁此时机抢滩上来。“眼见得广州那边房价不断下跌，但苏州好像没什么大的变化。只是很少听到什么楼价创新高的报道了。”刘成感叹着。
从各个项目的价格走势可以看出，主流开发商倾向于将价格稳步上升。从购房者的认可来说，似乎也普遍接受。由此我们的一个猜测是：三月，苏州的开发商和购房者将在房价支点上展开较量，胜负难料。
推盘高潮 选择面继续扩大
有一点可以肯定，各大开发商寄希望于一年之计的春天，三月推盘力度明显增加。不少开发商都不约而同地选择在三月开始密集地推广活动，既包括新盘新推，也包括旧盘推新。他们把这个月作为一个重要销售节点，重视有加。
高档住宅方面，几个别墅项目售楼处的客户日访量慢慢多起来，但基于一系列政策及楼市观望情绪的影响，客户往往看的多买的少。大量客户都是比较过许多楼盘，但真正下单时仍非常犹豫，远没有去年潇洒豪气。且显然投资客渐少，自住需求者占了多数。
小户型方面，也有一点春天的感觉了。位于新区竹园路的今创启园项目，项目由4幢17层高层和1幢20层公寓组成，面积在50—90平米，以精致小户型为主。据今创启园专案经理黄元林介绍，1月中旬公开售楼处以来，已经得到了500余组客户的认可，预计三月底或四月初开盘；亿城新天地也将于3月9日推出由高层和小高层组成臻品房源。户型结构上，76－98平方米，精制一房二房三房应有尽有。随着预约登记的开放，许多人抢先在春节回家前通过多种形式预约，年后更是赢来了预约高峰。由此可见，以小户型为主的房源，可能更受新苏州人的关注和追捧。
选择在三月份进行大规模市场推广的项目还有多个。例如：苏州万达商业广场3月上旬将推出一批房源；中海御湖熙岸也于2月22日开始了认筹。此外还将有湖畔天城、香城花园、海尚·壹品、东湖林语、石湖华城、康桥丽都、阳光美地等新老楼盘陆续推出新房源。
三月，处于低迷之中的苏州楼市急需一次爆发，各种条件已经基本具备，在知名房地产企业的带动下，楼市也许将爆发一次小高潮。
暖和是捧出来？
苏州楼市究竟走向何方？是如此的扑朔迷离让人看不清楚方向。滞销项目价格会不会下跌？楼市是否会如开发商所愿在3月份重新“回暖”？
从开发商的角度来看，大部分开发商似乎还是信心满怀。吴中地产集团副总经理曾昌宇表示，08年苏州楼市还是会稳步前行的，苏州市场相比于其他诸如上海、深圳这样的城市，市场需求量是切实存在的，与本地的经济状况联系起来，苏州房价仍处在合理的范围内。08年的房价将趋于稳定，普通公寓价格小幅上升，高档住宅价格会趋于稳定，但不排除新推出的高档住宅在下半年引发下一轮房价上扬的开始。
开发商宣称他们对未来楼市十分看好，他们所采取的折扣措施也只是普通的促销行为，还有开发商声称在四、五月份楼市“回暖”后继续选择房价上涨。意图十分明显，其目的一方面为了加速销售进度；更重要的一方面是为了“捧暖”市场，让购买者尽快改变观望心理预期，重新加入到购房大军中来。
从政府角度来看，政府官员似乎也在为房地产市场“回暖”做着舆论造势。先是国家税务总局的领导出来辟谣说两年内物业税不会征收，让开发商和房产投资者们吃下了一颗定心丸；接着是建设部权威官员声称“既要防止房价过快过高上涨，更要防止房价过快过猛下降”，这句话的言外之意很明了，房价不可能大幅度的下降，无疑又让开发商们对市场有了更足的信心。
业内专家则普遍认为，08年的苏州楼市是否真正回暖，还得静观市场变化。兆丰不动产杨肇锋博士说，这段时间以来中介的租房和售房市场也在复苏，但真正的回暖期仍没到来，三月份开发商开始大量的的推盘实则是他们必须要做的，企业的资金链问题迫使他们不得不赶紧销售掉手中的房子，用一些变相的打折优惠来吸引购房者的注意。
楼市或将“低开高走”
2007年的苏州楼市是爆发式增长的一年，市区商品房销售量846.5万平方米，与2006年同比增长26.1%；普通住宅全年销售均价超过了6800元/平方米，与2006年比较房价涨幅在40%左右。
日前，《2008年度苏州市区住房建设计划》正式发布。2008年苏州将新建商品住房258万平方米，2.63万套。年度住房建设用地总量为343公顷，其中240.1公顷用于中小套型、中低价位普通商品住房和保障性住房建设，占用地总量的70%，商品住房用地总量为184.2公顷，其中140公顷为已批用地，44.2公顷为新批用地。
商品住房用地总量中81公顷用于中低价位、中小套型普通商品住房建设。新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，达到开发建设总面积的44%以上商品住房以湖东板块、平相板块、浒通板块、唯亭板块、吴中板块为主。
这一系列规划将给2008年的苏州房市注入一些活力。
