国庆前夕，房贷新政悄然出台。十一"黄金周"，楼市以一股继续红火的声势，将这一政策"消化"。甚至有言论认为，新政对于居高不下的楼市而言，可能和以往的调控一样，依然是"空调"。近两个月以来，新政"双箭齐发"的威力开始逐步显现，苏州楼市也相继出现了一些新的现象。在新政压力面前，楼市越来越趋于理性。
关键词一：成交剧减
从2006年下半年起，苏州楼市经历了放量涨价的新一轮扩张过程。随后的一年多时间内，排队买房现象屡见不鲜，房价节节攀升。尽管接续不断的宏观调控形影相随，但是由于刚性需求的支撑，苏州楼市依然走过了持续辉煌的一段时光。尤其是到了今年9月，苏州楼市达到历史巅峰。商品房成交规模一度达到112万平米，同比增幅超过1倍，环比增辐也超过25%。
第二套房的房贷门槛提高后，和全国许多城市一样，苏州楼市成交量大幅下降。在最近13个月的月度成交量排名中，列倒数第二位，仅次于今年春节所在月份2月的成交量。今年十月苏州市区住宅类商品房成交3867套，比九月下降3534套，降幅高达47.75%；进入十一月以来，这种下降趋势越来越明显。统计数据表明，苏州市区上周住宅类房源成交854套，较前一周下降142套，降幅14.26％；成交面积：103017.49平方米，较前一周下降14416.33平方米，降幅为12.28％。
关键词二：持币观望
在房屋贷新政直接压力下，楼市成交量开始下降，成交价格也出现适度回落，“野豁豁”的定价及牛气十足的“一口价”不再出现。对于这些，市民看在眼里，记在心上。置业者的心态也逐步归于理性，在他们看来，与其去追涨扑朔迷离的未来，还不如暂时观望一段时间再说。
王汉民就是他们中的突出代表。2000年，他从东南大学毕业后，由于女朋友是太仓人，便来到苏州发展。经过5年的奋斗，他们在市区买了一套92平方米的两居室。如今，由于准备生孩子，老家的父母即将退休。国庆长假期间，王汉民和妻子回湖北老家探亲。与父母商量后，计划将他们接到苏州，一来便于照顾，让他们安心养老，二来可以帮自己照看一下孩子。于是，国庆回苏州后，王汉民便赶紧四处看房。但是，这个自己创业的小伙子，很快敏锐地感觉到，对他来说，现在买房子显然有点不合算。原来，王汉民现在居住的房子还有10余万的贷款。现在再买一套房子属于第二套房，不仅首付比例提高一成，利率也要提高。有置业顾问告诉他，可以将第一套房子的贷款还清，这样就不算买第二套房了。“我们的计划，显然被打乱。事实上，假如我现在买房，等于凭空多出10余万的压力。而公司运行需要流动资金，现在看来还不是时候，我准备再等等看。”王汉民告诉记者，“而且楼市未来涨跌的走势究竟如何，还很难说。毕竟，钱在自己手中还是最安全的。”
分析人士认为，苏州目前购买第二套房的主力，显然是那些已经拥有住房、并有改善居住条件兼投资目的的换房群体。第二套房首付提高，影响到了这些收入稳定、正在还贷供楼、又需要换房的人群。“这部分人原本希望通过出租原有住房来还贷款。但房贷新政出台后，他们直接面临首付提高和利率提高双重压力，由于资金压力及风险未卜等因素，部分有购买第二套房子的置业者，已经悄悄放弃了。”这位分析人士告诉记者。
关键词三：提前还贷
上周五，市民吴先生特意来到位于带城桥路的建设银行，吴先生此行的目的并不是来存款，而是要把第一套住房的银行贷款提前还清。“贷款压力越来越大，今年都加了5次息了，听说年底之前有可能再次加息。对于贷款买房者而言，贷款利息越来越高。我和爱人商量后，决定提前还掉。”吴先生告诉记者。
当然，让吴先生作出这一决定的直接原因，是他计划在苏州古城区置业买第二套房。吴先生看中的第二套房，位于古城区的核心地段，价格自然不菲，总价要200余万。房产公司置业顾问告诉他，如果算第二套房，不仅首付要多20万，而且贷款利率也有很大悬殊。于是，经过反复考虑，吴先生决定将第一套房子的贷款还清。对于这一点吴先生告诉记者：“毕竟，我们夫妻都是工薪阶层，这样的经济帐肯定要算啊。”
记者在采访中了解到，从11月初起，到苏城各大商业银行办理提前还贷的市民明显增多。银行及房产公司有关人士告诉记者，少还贷款利息，往往是市民提前还贷的一大原因，今年自然不例外。截至11月13日，今年以来已经加息5次，五年期以上贷款基准利率由去年底的 6.84%上调至最新的7.83%。8.5折房贷优惠利率也“水涨船高”，由去年底 的 5.814% 上 调 至6.6555%。
以等额本息还款方式向银行贷款50万元，期限20年为例，贷款利率从5.814%变为6.6555%，意味着月供3773.78元，即每月多还245.07元，总共需多还 58800多元。而且，传言年内还将再次加息。多次加息的累积效应，已经悄悄给房贷客户带来越来越大的压力。
当然，记者在采访中发现，今年的提前换贷也出现了一些新情况。部分提前还贷者与往年一样，其目的在于少还利息；而由于房贷新政出台后，对第二套的首付及利率双双提高，像吴先生那样为了再次买房而提前还贷者大有人在。一位同样选择了提前还贷的市民刘先生和记者算了一笔帐，他最近在相城区看中了一套新房，到银行打听办理按揭贷款时被告知，由于他现在的第一套住房的贷款还没有结清，根据央行和银监会出台的“第二套房”新政，第二套房再要贷款，必须得首付40%，同时贷款利率必须再上浮15%。“但很多银行对已还清第一套房贷的客户，再贷款时可视同第一套房贷，可享受相关优惠。算来算去，还是觉得提前还贷合算得多。”刘先生说。
分析人士认为，除了为买第二套房子而提前还贷外，还有一些人提前还贷是为了出售自己的房子。“很多房东认为楼市处在相对高位，今后苏州楼市涨跌走势不明。不如现在争取卖个好价钱，将投资变现。由于部分人的房子还在按揭中，为减少房产交易中的一些环节，这些投资者往往会选择先还清房贷再挂牌出售。”
焦点一：新政不再是“空调”
从贷款利率数次上调、第二套房首付提高至四成以及各方热议即将出台的物业税，一招又一招调控组合拳在苏州楼市开始显现出影响力。临近年终，房价逐步趋于理性，市场观望气氛日渐浓郁。对于众多购房者来说，一个个新的疑问开始在心头萦绕。其中，房贷新政究竟对楼市有多大“杀伤力”，则是他们首要关注的焦点。
回望过去，自2004年10月至今的9次加息，使得贷款成本持续增加。然而，楼市却显然并不买帐，始终以一路上涨的高昂姿态应对。于是，许多人戏称国家宏观调控简直就是“空调”。
国庆前夕，提高首付和利率政策出台。由于随之而来的，便是十一“黄金周”。七天长假，成功“消化”了消息，有人乐观地认为这次仍然是“空调”。
近两个月的时间证明，新政不是“空调”，国家宏观调控的“脉”直接搭上投资者后，首付和利率支出的双重增加，显然矛头直指投资者。风险，成为投资者必须考虑的话题。这是对投资者神经的一次重创。楼市中的投资者在享受房价上涨的增值收益时，其承担的风险也随着宏观调控的深入不断增加。
房产分析人士认为，今年以来，苏州房价的持续上涨，固然有投资者的推波助澜，但对于那些急需购买第二套房用于自住的消费者而言，显然市场呈现出供不应求现象。新政实施前，很多消费者都有自己的“如意算盘”，即把旧房出租，所买的第二套用于自住，毕竟租赁需求旺盛，出租收益可以保证，而且房价持续上涨，继续持有可以得到更大的增值收益；而购买第二套首付款及利率都提高后，这部分消费者有的放弃购房计划，有的选择将第一套房贷款还清或卖掉旧房，显然与当初的“如意算盘”不符。
而那些因为结婚买房、原住房过于拥挤的消费者对提高首付款和利率反应非常敏感，对于这些人而言，一旦不能支付更高的首付，这样的敏感便会演变成无法置业的痛苦。
对新政最敏感的，不仅是购房者，还有那些开发商。“今年的销售指标大部分赶在10月份之前完成了，年底前可能会零散推出一些新房源试试水。基本上要等到明年过完春节，我们才会有新的大幅房源入市推广。”谈及新政实施以来的市场的频频“变脸”，园区一名外来开发商言语间透着幸运。
房贷新政出台以后，楼市行情的变幻，让不少购房者和业内人士都联想到了去年调控政策出台后的类似场景。去年5月“7090”等一系列调控政策出台以后，6月苏州市区商品房成交面积迅速下跌到38万平方米，与5月71万平方米的成交量相比，降幅达46％。今年的房贷新政出台后楼市似乎重演着去年的状况，10月市区商品房46万平方米的成交面积比9月的88万平方米锐减48％。与此同时，10月商品房成交均价为7294元/平方米，降幅为2.55％，这也结束了今年以来均价连续7个月上涨的行情。“由于调控政策的方向与出台的时间节点不同，对市场的影响力也并非完全相同。”有关分析人士向记者表示。
分析人士认为，去年的“7090”最主要影响的是楼市长期供应结构的调整，而今年的房贷新政则对改善性与投资需求冲击颇大。去年政策出台恰逢年中，在经过几个月的政策消化期后，当年年底成交量随即回升到新政出台前的水平，而今年房贷新政出台已近年末，即使未来两月行情有所反弹，市场的观望情绪也不会完全消散。有关业内人士断言，春节之前的苏州楼市将注定平淡收场。
焦点二：房价会不会继续上涨
我国的房价下一步将会怎样变化？是否还会一直涨下去？不少开发商和专家说，“历史证明所有的房价都是永远上涨的”；还有的讲，“保守”一点的说法是，“房地产还要涨个十年、二十年”。
带着未来房价会不会继续上涨话题，记者近日在中国房地产新闻联盟的协助下，采访了中国房地产协会有关专家。“事实上，房地产业作为国民经济的一个产业部门，它自然也要遵循经济发展的一般规律。经济发展不可能永远持续地高增长，它也有正常的下降和调整阶段。”这是许多专家的一致观点。
世界发达国家及我国上世纪90年代的房地产发展历史均表明，即使是正常的房地产成长期，房价有明显上涨的阶段，也有明显调整或下跌的阶段。房地产市场总是有涨有跌，呈周期性的波动，没有永远上涨、只涨不跌的房市。
但是，也有许多人认为，中国房地产市场有着“特殊国情”：可使用土地会越来越少、城镇化进程会越来越快、人们用于投资的“闲钱”也会越来越多，这三大“刚性需求”将支撑着房价不断上涨。
这种观点显然与事实不符，诚然，我国人多地少是事实，但这不是绝对稀缺，而是相对稀缺。而且，虽然目前我国城镇化水平较低，总体上只有43%左右，而世界平均水平是50%左右，因此随着我国城镇化的发展，未来还将有数亿农民进城。他们对住房的确有很大的需求。但是以目前我国城市的房价，有多少农民兄弟买得起房、进得了城呢？实际上，当前的高房价不但无法从城市新增人口中获得可持续的支撑，还会抑制需求，导致城镇化进程受阻。大量收入很低的进城务工群体，不可能买得起房，只能租住在高楼大厦的地下室里，或者是城市与农村的边缘区。
在房地产市场，投资者举足轻重。随着生活水平与收入大幅度提高，不少人有了“闲钱”，产生投资需求，“炒房”行为愈演愈烈。那么，这种投资需求能够支撑房价不断上涨吗？答案自然是否定的。过分炒作房产，从一个侧面反映了近年来我国经济投资过热的现象。在大量资金的推动下，导致股票、地产等资产价格的持续上扬。
这些宏观的背景，对于苏州自然同样适用。对于购房者来说，明年苏州的房价走势如何则是最为关注的问题，这也是更多当前观望的购房者，陷于取舍两难的主要原因。统计数据表明，去年同样因为新政影响，当年6月苏州市区商品房成交均价只有5317元/平方米，且7月进一步回落到5013元/平方米。假如以那次调控作为起点，一年多以来到今年9月，苏州市区商品房成交均价已经涨到了7485元/平方米。“事实上，经过前一段时间的连续上涨，苏州几个主要区域的房价已经达到了一个相对的高度，短期内再度飞涨的可能性不大。”在记者的采访中，大多数业内人士向记者表达了类似的观点。
那么，明年苏州楼市是否继续上涨呢？显然，答案很难一步到位，原因在于房价受多种因素影响。其中，地价的上涨无疑是推动房价上涨的最主要动力之一，今年多次土地拍卖现场地价的涨幅惊人，对明年的房价走势压力不小。今年年末和明年土地供应量以及地价的波动也尤为值得关注。有关人士认为，除了地价走势外，明年苏州房价还受到诸多因素的压力，进一步攀高的可能性依然存在。
焦点三：未来“主动脉”在哪
楼市风云变幻，未来苏州楼市往哪去？这无疑是有着购房需求的消费者关心的焦点问题。那么，苏州楼市的未来“主动脉”究竟在哪？
价格因素，无疑是决定投资的第一诱因。而探究楼市的“主动脉”，主要由两大因素组成，即楼盘由谁开发？以及楼盘的未来升值空间如何？
楼盘由谁开发，逐步成为市民关注的第一要素。品牌开发商的独特魅力，已经深深吸引了苏州的买房者。选择品牌开发商，无论是建筑质量还是居住环境，都让置业者颇为动心。“现在想买房越来越不容易，不仅要关注区位和房价是否适合自己，还想了解什么样的房子投资的价值更高。”市民周先生向记者表示。
房贷新政出台以后，苏州楼市的成交大户园区和吴中区10月成交套数均大幅下挫，园区从9月的3460套降至1230套，降幅达到了64.5％，相反高新区和相城区成交量则逆市出现了上扬。“这并非说高新区和相城区楼盘对政策的抗性更强，该两个区域本身房源就不多成交量也低，且以面向初次置业者的中小户型为主。但是这些数字也说明当前园区和吴中区的投资性购房不在少数，成交量的缩减对房价波动还是具有相当影响力的。”有业内人士认为。
当前楼市行情之下，住宅在不动产投资上的价值日趋减弱已成为共识。但苏州明年高档公寓房也应势将出现新的演变，特别是以园区雅戈尔精装酒店公寓、晋合洲际酒店项目和高新区绿宝广场等酒店式公寓的出现，增强了高档公寓的投资价值。有关业内人士告诉记者：“随着苏州服务业的深入发展，一向平淡的苏州写字楼市场在明年极有可能迎来转折期。对于传统的商铺投资来说，选择可能会更困难一些，但有社区支持的商铺或开发商适当持有物业的项目，投资风险会相应低一些。”
值得关注的是，明年园区湖东以及吴中区石湖、越溪板块仍将有大量新房源的释放，而这两大板块楼盘的定价和成绩也将对相应区域乃至苏州楼市起到不可忽视的作用。从别墅楼盘来看，除了古城区的平门府，位于园区的御湖熙岸和位于吴中区的苏州福园都将成为区域内的别墅的关注焦点。
