2007年，楼市调控执行年，匆匆已过大半。这一年的苏州楼市充满悖论，各种论调一开始便充斥了整个市场，“政策之年”、“结构调整年”、“房价飞涨年”等等不一而足。日前，市统计局日前发布了苏州1－3季度房地产市场运行情况分析报告，这一分析中的诸多数字或许能够概括这大半年来苏州楼市的众多特征。
商品房销售量价齐升 买房追涨是否助推房价
数字：今年前3季度，苏州全市商品房销售面积达1196.72万平方米，比上年同期增长37.9%，增幅比上半年提高16.3个百分点。在销量增加的同时，商品房销售价格也一路走高，1－9月，全市商品房销售均价5149元/平方米，其中住宅均价为4958元/平方米，同比增长均在10%以上，比上半年分别提高7.8个和8.1个百分点。
解读：商品房销售成交量和销售价格同步飙升。看着这些数字，不由让人唏嘘感慨：这或许是苏州楼市最好的年代之一，也是个最坏的年代之一。
按照统计部门的相关分析，在经历了两年的调控后，房价仍是持续上涨，被压抑的购房需求在进入去年底后有所抬头，今年以来特别是第二季度起开始释放，推动了商品房的销售。而投资性购房的反弹和外来人口的持续增加也成为推动成交量快速上升的两大关键因素。
今年以来苏州房价的持续上涨已经成为不少购房者所关注的焦点，其中园区的房价更成了苏州房价快速上涨的模板，就在今年第三季度的最后两个多月时间里，湖东楼盘的单价涨幅基本在1000元/平方米以上，品质好的楼盘甚至涨幅超过20%。中海星湖国际一期开盘时价格不到7000元/平方米，但中海星湖国际二期的均价随即达到了9000元/平方米左右。“买的赚了，不买的亏了”几乎成了众多购房者的普遍心态。除了土地价格上涨和有效需求供应不足外，多数购房者的购房思维方式买涨不买跌，此种'羊群'效应也进一步使得房价不断推高。
购房者敢于贷款买房 房贷新政会否再成“空调”
数字：至9月底，苏州全市住房贷款余额为974.31亿元，其中本年新增商品房抵押贷款金额279.68亿元，占总额的28.7%。个人办理按揭购房的金额达到本年商品房销售额的45%以上。
解读：苏州的购房者更敢于贷款买房了。但是，房价的上涨注定使得针对楼市的调控步伐不会停歇。就在第三季度的最后几天时间里，对第二套房住房贷款首付提高并相应提高贷款利率的新政，让整个楼市走势急转直下，整个10月份成交量迅猛下跌了近50％。然而，更加值得关注的是，虽然成交量急剧下挫，但是10月成交均价的下调幅度还不到1％，房价继续蓄势上扬的动力依旧未能消散，房贷新政是否会成为“空调”的猜想已经不绝于耳。有关业内人士认为，目前针对房贷新政的执行细则各家银行间的博弈交织在一起。调控政策在制定过程中似乎并未考虑出台后的可操作性，而留下了一个模棱两可的“第二套房”如何认定的“政策后门”，一时间让市场也是无所适从，再度成为政策“空调”的可能并非没有。
空置房形势依然严峻 楼市结构能否调整到位
数字：今年以来，商品房空置面积增幅逐月下降，至9月底，苏州全市空置商品房面积同比增长16.9%，比去年底下降49.2个百分点，比上半年减少41.38万平方米。
解读：虽然空置面积出现减少趋势，但是从绝对量看，形势依然严峻。至9月底，空置一年以下商品房比去年同期增长97.2%，占全部空置面积的63.8%。从分布地区来看，空置面积主要集中在园区与昆山，占全市总量的四成多。
空置房过高最直接的受害者就是物业管理公司，收不到物业管理费或者只能收到部分物业管理费，物业管理公司的规模效应就出不来，管理水平自然要下降，反过来这也会影响消费者的购房欲望。
苏州空置房的绝对数量依旧偏大，这表明苏州楼市仍存在着一些结构性的矛盾，如何调整？是否能调整到位，决定着苏州空置房的增与减。今年1-3季度，全市住宅施工面积中90平方米以下的有575.77万平方米，占住宅的14.2%，虽比去年底上升了10个百分点，但由于房地产开发周期较长，苏州前期部分新批准项目尚未开工建设，离国家要求的“90/70”调控指标尚有差距。从市场的需求来看，由于房价的上涨，中小户型房源在市场上明显紧俏，供不应求，因此，中小户型普通商品住房的供应量需进一步增加，商品住宅供应结构需要优化。
外来开发商入苏提速 给苏州楼市带来什么
数字：1－3季度，全市房地产开发企业本年资金来源合计855.77亿元，比上年同期增长77.1%，是开发投资的一倍多。其中特别是实际利用外资的增长突出，达到了3.3倍。主要原因：一是前几年进入苏州房地产业的外资总量不多，基数较小；二是今年有多家如万科、世茂等大型企业与外商合资入驻苏州，引入大笔外资，开发的商品房项目规模较大。
解读：有人说，苏州已经不再是苏州人的苏州，苏州楼市也不再是苏州开发商独步天下，越来越多的深圳、广州、北京、上海、香港乃至新加坡等地的开发商出现在了苏州的土地拍卖现场。
前些年，商品房的竞争停留在价格层面上，一些热销楼盘往往以价格取胜。价格层面的单一竞争容易使开发商忽略质量、性能、服务，忽视消费市场的需求，同时引发产品的同质化。众多外来开发商的进入，将更多价格层面以外的理念带给了苏州的购房者，也给苏州楼市注入了新鲜的活力。
就进入2007年的苏州楼市来看，扎根苏州的外来开发商如中海、万科、招商地产等最近都加大了在苏州的动作，而中信、华润、广州合景、世贸等巨型企业也已争相涌入，还有很多未曾入苏的大财团、国际性投资基金也频频来苏活动。但是这些企业在进入的同时也会提升竞争的层面，加剧对有限地块的争夺。可以说，一年来苏州地价的大幅攀升已成为房地产开发成本上涨的最重要原因，而外来知名开发商、房地产大鳄进驻苏州，为了取得土地进行开发，这些开发商凭着雄厚的实力，互不示弱，推动地价不断攀高。据对苏州市住宅价格成本调查，住宅楼面地价占到总成本的四成左右，土地价格的急剧攀升，推动了房价的不断上涨。对于外来开发商的进入，购房者确实是抱着“又爱又恨”的态度。
未来，这种外来企业进入的速度和强度都会加大，这也将使今后苏州楼市的发展更具不确定性。
