借着楼市“金九银十”的传统东风，苏州先后有三场房交会在十月份登场。
国庆黄金周期间，园区住博会率先亮相。
作为“山水苏州，居住吴中”的重要推介平台，苏州吴中·太湖房地产展示会上周举行。
最后一个登场的，则是19日至21日在三香路体育馆举办的苏州第七届“人居环境”房交会暨秋季房交会。
三场房交会，楼市买卖双方忙得不亦乐乎，。房产开发商忙着进场“设摊”，兼顾品牌推广和产品介绍两不误。市民们更没闲着，一场接一场都不放过，买房自住和投资者兼而有之。
就在国庆前夕，央行出台了房贷新政。随着时间的推移，各家银行的具体实施措施也相继出笼。纵观十月三场房交会，不难发现，楼市正在悄悄发生一些新的变化。其中，来自买方市场最大的变化，就是如今虽然看房的市民依然很多，但真正迅速出手的人却在不断减少。这一点，从三场房交会的成交数量上可见。种种迹象表明，在房贷新政的影响下，买方市场的观望情绪正逐步成为主流，曾经无比狂热的楼市正逐步趋于理性。
【现象一】
关键词：观望
新政成拐点？楼市频现持币观望者
数万人进场，这是十月三场房交会的共同点之一。
房交会的种种迹象表明，在人气旺盛的背后，看房者下单的热情却明显不高，现场成交的客户少了，意向却仍在增加，这充分显示了看房人一种犹豫的心态：想买房却不敢下手，这种矛盾与挣扎的心态，原因很简单：如今的房地产政策和市场的风云变幻，实在让人难以捉摸。于是，持币观望者频繁出现在楼市。
今年以来，楼市一片红火。市场刚性需求、开发商人为推迟开盘等各种因素交织在一起，造成市场房源供应一度非常紧张。有段时间，甚至出现“一房难求”的局面。房交会出现的新情况表明，尽管参展商数量和参展楼盘套数均有所提高，但看房者心态却已经稳定了很多。
业内人士分析，让看房者越来越趋于理性的原因，在于正在紧锣密鼓实施中的房贷新政。
央行国庆节前出台的新贷款政策，俨然成了房交会上买卖双方都最忌惮的交易因素，部分多次置业者因此暂时延缓了购房计划。
“兜一圈看看，新楼盘还挺多，反正房子迟早要卖的。如果有合适的房子，以后出来的政策条件也允许的话，再下手也不为迟啊。”一直很关注苏州楼市的张先生如是说。
有趣的是，持观望态度的还不仅仅是那些买房人，不少楼盘也在观望，究其原因，在于今年上半年销售形势不错，许多楼盘推出的房源都卖光了。这些开发商的心态非常平稳，并不急着继续加卖。对接下来的房源，大多数要“轧苗头”，“到时看看情况再说”，这是比较普遍的看法。
【现象二】
关键词：理性
“银十”提前降温？理性消费回归成主流
在经历了一番大幅上涨后，随着观望者的持续增多，苏州楼市出现了一些新变数。
价格增长放缓了？这样的数据在一些楼盘的销售处得到了一个说法，“现在的客户明显没前几个月前多了。”一位置业顾问这样表示。不少市民表示，最近打电话去接待中心，感觉销售人员的态度也好多了。这个现象对买房人来说是好事，一直飞涨的房价，终于可以缓一下了。
事实上，随着国家房贷新政的不断明朗，“银十”趋势已经在提前悄悄降温。让人欣慰的是，苏州楼市理性消费正回归成主流。
买房人对新政的种种担心，开发商自然感受更加强烈。十月份的三场房交会，也成了许多楼盘展示和预热的绝佳机会。
许多刚刚拿到地的项目，或者刚刚打入市场立足未稳的外来客，都把房交会当成了抢滩市场的绿色通道。那些只是带着展示目的而来的参展楼盘，其热情甚至更加高涨。展示者在购买展位、布置展台等方面不惜“下血本”，成了三场房交会的共性之一。
【现象三】
关键词：品牌
酒香不怕巷子深？品牌开道照样是“春天”
三场房交会，观望的人群比比皆是。然而，观望的范围似乎并没有包括那些靠品牌开道的楼盘。相反，那些依托品牌的房产项目依然享受着“春天”待遇。
今年以来，苏州楼市呈现一路红火。伴随着楼市成长起来的买房者，逐步体会到品牌的独特魅力。买房前，先研究楼盘开发商，已经成了苏州许多买房者的“要诀”之一。
苏州一家专业房产分析机构人士告诉记者，品牌开道主要有两种情况：其一，一流的开发商靠自身品牌优势；其二，楼盘自身的位置、周边配套等客观优势。
在市区房交会，依托品牌开道的楼盘，依然是市民们热衷的焦点。这些坚挺的刚性需求，让许多开发商底气十足。在御庭苑的展台前，新发市政的有关负责人向记者表示，虽然新政让购房者有了观望心态，但像西园路这类黄金地段的多层住宅仍然不愁卖，毕竟苏州还有大量的自住需求者。事实上，那些蜂拥而至的问讯、登记者就是最好的证明。
此次房交会上，一线主流品牌成为当然的焦点。万科三大楼盘联手展出万科国际家庭居住解决方案，“万科·金色家园”作为古城西区国际一线品牌成品精装社区，成为全场关注的热点。其120-172㎡经典户型的倾情推出吸引参观者一再驻足，并纷纷自发排队前往金色家园售楼处进行参观。记者留意了一下，由于该楼盘在户型设计上，从室内空间关系、厨房设备安置、进入式更衣室、卫生间及收纳系统等方面都进行了革新，因此总是人流不断。
作为品牌展示的重要平台，中海地产则在现场与中国电信联手，推出信息家园，用电子卡实现信息化生活。这样的智能住宅，无疑吊足了市民的胃口，引来的众多围观者。而由新加坡仁恒地产在苏州打造的另一个高端精品项目——星屿仁恒，在苏州吴中·太湖房地产展示会和苏州第七届“人居环境”房交会上同时亮相，其“仁恒精装，亲湖公寓”的产品形象和仁恒良好的品牌口碑，使得该项目一亮相，便受到各界人士的关注。
【现象四】
关键词：商业
东方不亮西方亮？商业地产变成“主磁场”
三场房交会上，商业地产均以比较强大的阵容强势亮相。从现场的人气来说，这些商业项目丝毫不逊色于住宅类产品，参观咨询的市民络绎不绝。更有趣的是，许多市民还主动要求预约登记。
国家房贷新政实施后，一些以投资为主要目的的市民，迅速作出应对反应，在新政出台后适当调整置业的计划。在这些投资者看来，新政主要针对住宅。成本提高、压力增大、回报拉长等因素，让那些投资者迅速转向商业。而从苏州各个区域的商业布局来看，随着城镇化进程的不断加速，加之区域板块住宅项目的持续集中运作，商业地产的人流集中优势将会越来越明显。
商业地产取代住宅，成为投资的“主磁场”。这样的趋势，在国家实施房贷新政后，发展非常迅速。在云庭独立电梯、全装修商务楼展示现场，一位张姓市民告诉记者：“东方不亮西方亮啊，投资当然要寻求低成本和高回报的最佳结合点。新政实施以后，住宅风险在不断加大，好的商业地产潜力很大，自然会有很多人关注。”
与住宅项目出现观望不同的是，商业地产正逐步受到更加广泛的关注。业内人士分析，只要目光准确，投资商业地产有着住宅不可比拟的优势。首先，投资商铺具有稳定性。价格一般不会发生很大的波动。而且，商铺不会因房龄的增长而降低价格。相反，一些好的商铺随着区域商圈的发展而不断升值。当然，商铺的投资潜力是最大的诱因。目前，苏州商铺投资的概念还没有全面普及，因此升值空间相对要大得多。
思考一：一字之差，重心能否换换位？
【现场实录】金秋十月，房交会一场接着一场。为了寻找属于自己的家，在新区一家外资企业工作的马斌和女朋友尽管 “一房难求”，但却不得不求。马斌告诉记者，为了买到合适的房子，从“十一”期间的住博会开始，他就马不停蹄地先后参加了三场房交会。经过反复比较，他和女朋友同时看中了吴中区的一套房。然而，让他们非常失望的是，这个在三次房交会上都亮相的楼盘，不仅没有任何优惠活动，而且不接受他的预约。明知道项目就要开盘了，马斌却感觉一点都不踏实。跑了一圈，买房依然没有着落，无奈的马斌告诉记者：“房交会，应该以‘交’为主啊，可是你看现在都成了房展会了，一个‘展’字似乎与‘交’无关了。”
马斌的一席话，说出了楼市红火背景下房交会的共同点。一字之差，重心能否换换位？不再单纯以“展”为目的，而是推出那些可以成交的房源，这才是买方市场最愿意看到的。
事实上，房交会的初衷就是为买卖双方搭建一个有形的平台。但是，纵观十月份的三场房交会，许多参展项目却是抱着形象品牌展示目的而来。在随机采访中，一些销售人员透露，由于前段时间楼市比较红火，无房可卖并不奇怪。参加房交会，主要是为后续项目的开发服务。
卖方的这一想法显然难以得到买方共鸣。可想而知，许多市民放下手头的工作参加房交会，主要还是为了满足购房需求来而的，希望通过房交会找到中意的房。面对没有房源的所谓品牌展示，这些带着需求而来的市民自然扫兴而归来了。
思考二：需求不减，综合性价比是关键
【现场实录】市区房交会第一天，一家楼盘的展台前。60岁的周凯明阿爹和老伴一起早早就到了现场，他们是帮助儿子来“淘房子”的。显然对这个位于古城区黄金地段的楼盘，周阿爹的兴致非常浓。在经过反复询问后，当现场工作人员按照惯例请他们登记一下时，周阿爹说了两句让现场人回味无穷的话。第一句为“我不登记，登记的人多了，你们会涨价的。”第二句为“这个房子最少要每平方米8000元以上吧？”
观望，不等于市场需求在减少。事实上，苏州楼市的刚性需求依然坚挺。周凯明阿爹的一席话，道出了许多市民的心声。那就是，房子依然要买的，关键是到哪买，以及什么时候买。短短的对话，潜藏着两个说法。其一，希望开发商不要漫天要价，能回到理性价位，；其二，买房的刚性需求依然坚挺，而且心理承受能力在悄悄加大。
这样的对话，在今年十月的三场房交会上屡见不鲜。
那么，开发商如何抓住客观的市场需求？用现在比较流行的说法，就是要不断提高楼盘的综合性价比。诚然，组成楼盘综合性价比的因素有很多，包括开发理念、产品质量、产品价格、周边配套、升值空间等诸多因素。
在楼市价格飞涨的大背景下，产品价格无疑已经成为横亘在买卖双方之间最大的坎。事实上，房产开发商对此感悟更深。在市区房交会现场，记者发现，一些楼盘“破天荒”推出今年以来难得一见的优惠促销举措。在鑫苑湖岸名家展台前，一块购房优惠促销广告吸引了不少购房者的眼光。“房子好卖开发商都很牛气，虽然现在房子仍然不太好找，但不少开发商的口气已经松了不少。”一名购房者告诉记者。
