2007年的苏州房地产市场是爆发式增长的一年，市区商品房销售量846.5万平米，与2006年同比增长26.1％；普通住宅全年销售均价超过了6800元/平米，与2006年比较，房价涨幅在40％左右。苏州商品房销售量创下了历年新高，房价涨幅在最近几年中也是最大的。具体来讲，2007年的苏州楼市可以用先扬后抑来形容，前三个季度市场供需旺盛，房价上涨迅速，第四季度受到宏观调控政策及国内一线城市楼市降温的影响，苏州商品房成交量出现较大程度的萎缩，价格上涨幅度也不再明显。
正是由于2007年底苏州楼市的风云突变及当前宏观政策环境的不够明朗，业内人士及购房者对苏州楼市在新的一年的走势表现出极大的关注：苏州楼市是延续去年的调整状态，还是即将展开一波新的春季行情？抑或是房价开始下跌？很多人都想知道问题的答案。本报联合新鸿嘉公司进行了一番市场调研，对2008年苏州楼市的走势进行了一番预测。
宏观政策有望先紧后缓
受国民经济持续偏热、通胀压力大等不利因素的影响，今年国家仍将执行紧缩的货币政策，以调控楼市等经济热点领域。在紧缩的政策环境下，国内一线城市大型开发商曾一度掀起一股降价热潮。受此影响，二三线城市也将进入一个相对漫长的调整期。
苏州楼市在2007年前三季度风靡一时，四季度起受房贷新政影响逐渐降温，至今仍处于阴霾之中，成交量总体呈下降趋势。但苏州经济基础雄厚，住房刚性需求增长迅猛，房地产发展购买力支撑强劲，楼市显然不会就此一蹶不振。随着市场对政策的逐渐适应，未来楼市仍有拓展空间。而且，紧缩调控政策也不会持续不断，受全球经济周期和美国经济有衰退迹象的影响，中国也不会过分抑制经济增长势头，先期一连串的调控政策的滞后效应将逐渐显现，预计下半年起宏观政策将趋缓，这对楼市来说无疑将是一大利好。
苏州前几年出让了大量土地，2008年将有大量新项目上市，庞大的市场供应也将促使苏州楼市在下半年形成新一波发展高峰。最新数据显示，2008年春节前后，从1月29日至2月14日的半个月内，苏州市区商品房成交量579套，成交面积仅6.4万平方米，预示着楼市淡季达到了最低点，触底反弹一触即发。
根据往年的经验、宏观经济环境及苏州楼市以往有较好的基础判断，苏州楼市在过完春节后将出现一定程度反弹行情。除非政策面有大的不确定性出现。根据统计报表，今年3月份苏州房地产市场将会有众多新盘陆续面市，市场成交量也会逐渐放大，市场将有望逐步回暖。业内人士表示，假如今年4月份市区商品房成交量达到70万平方米以上，则预示着市场已经基本回归正常。
保障性用房供应力度加大
随着国家住房体制改革的不断推进，经济适用房和廉租房等保障性用房的供应规模将不断加大，以满足城市中低收入家庭的住房需求，同时也服务于城市化进程，对于抑制房价过快增长、促进房地产市场进入理性健康轨道意义非凡。苏州也将进一步贯彻中央的政策精神，加大保障性用房的供应力度，最大程度上创造社会和谐，这也与苏州的城市精神“融和”相匹配，也就是说保障性用房是融和老苏州人与新苏州人的催化剂。
这样，苏州楼市的发展将形成两条脉络，一条是针对城市广大中产阶层的经济适用房市场，一条是满足城市经济上层改善居住环境需要的中高端物业市场。由于这两类物业针对的客层有别，因而相互替代性较小，相互竞争不大，几乎是平行发展的。
小户型公寓产品抢手依旧
2007年的苏州楼市，小户型产品异常抢手，亿城新天地、金色湖滨、新唯花园、摩尔尚城等，在市场上都取得了不俗的销售业绩。小户型产品由于总价较低，对于首付能力较低的年轻白领来讲是实现买房的最好选择。苏州有大量的外来人口，对住房的刚性需求非常大。2008年，苏州楼市的刚性基础需求依然旺盛，小户型产品依然会非常抢手，像亿城新天地、金色湖滨、万达商业广场、雅戈尔太阳城、今创启园、浒新-金榈湾等楼盘，还会推出数量不等的小户型产品，这必将会掀起苏州小户型公寓新一轮的销售风暴。
与此同时，小户型产品的单价也将不断攀升。由于小户型产品面积小，即便是单价可能适度升高，也能够凭借较低的总价优势实现快速销售。如此持续热销的结果，将可能间接导致小户型产品价格出现上扬。可以说，未来苏州房价短期内不会出现大幅上涨，而小户型产品市场份额的增多，将成为市场的生力军之一。
当然，小户型产品也不可能无限制地缩小面积，至少应保证基本的居住功能。也就是说，随着市场小户型产品的增多，小户型的创新元素将逐渐增多，除通过挑空等手段增加附送外，“弹性空间”也将成为小户型发展的一大方向。弹性空间是指套内空间格局的弹性化，可以根据居住人口的多少和喜好自行设定小户型公寓的房间与客厅数量与大小。
大交通格局助楼市重新“洗牌”
北环快速路及东延园区段的建成通车、南环高架东延及独墅湖隧道的建成通车、官渎里立交桥的改造、南环西延横塘段的建成、轻轨一号线的开工建设、火车站地区的综合改造、人民路和广济路北延等重大市政交通工程的建设正在或即将改善苏州的交通格局，使苏州市区与园区、相城区东西方向、南北方向大贯通，大苏州计划正在紧锣密鼓地执行之中，这与苏州规划发展方向中“向东、向北”的要求相配套。同时，京沪高铁和沪宁城际轻轨规划也将进一步加强苏州与外界的联系，融苏州于长三角的大都市圈之中。
这种大的交通格局对苏州经济建设意义深远，尤其是对房地产业等第三产业。2007年，许多楼盘大打轻轨概念，售价节节攀升，且销售火爆；在土地市场，受重大市政交通利好的影响，许多地块被竞相追逐，成交价格成倍增长。2008年，仍将会有不少楼盘打出“轻轨牌”、“高铁牌”等，借助市政交通增加项目卖点。
近期房价上涨将趋于平缓
2007年，苏州房价总体上涨幅度在40％左右，虽然没有深圳等一线城市的房价涨幅惊人，但上涨幅度在最近几年是最大的，其中或多或少有些非理性的成份。
2008年，这种情况将不会出现，苏州的房价总体涨幅将会趋于平缓，全年房价涨幅将回归一个合理范围，房地产市场将会朝着更加理性的方向发展。
但是，这种平缓具有相对性，即结构性原因造成整体价格上升缓慢。事实上，由于房地产是一种不动产，具有保值增值的功能，因而房价很难出现大幅下降这种情况。建设部有关负责人日前也曾表示，既要防止房价迅速上涨，也要防止房价大幅下跌。
一些业内分析人士认为，就苏州目前的房地产市场而言，房产价格适度回落，即使有也是短暂的，是由于前期过快增长超过当前的实际水平而形成的，如深圳等一线城市，其房价已超过房子本身价值太多，泡沫太大，必然有个回调的过程。但在计算一个城市或者一个区域的房价时，通常是选取区域范围内典型项目作为样本，平均计算均价。
随着苏州房地产市场的逐渐外围化，郊区低价房的比重越来越大，可能拉低苏州房价的增速，这是区域结构性原因；低密度用地供应比例越来越小，普通公寓产品和经济适用房的比重越来越大，别墅产品的比重越来越小，也可能拉低苏州房价的增速，这是产品的结构性原因。即便是在每个在售项目都持续涨价的情况下，在计算苏州房地产市场价格时，这两种结构性原因都可能导致结果偏低，从而使房价增速表面上不高。
应该看到，苏州的房价相比上海、杭州、南京等长三角城市，目前依然处于一个相对比较合理的范围。理论上仍然有一定上升空间，这与苏州的经济实力、居住环境、人文历史、未来潜力等有着密切关系。当前，全国房地产市场处于风头浪尖之下，苏州也不例外，房价短期内不可能延续去年的疯狂势头，出现平稳理所当然。
区域展望一：主城区
稀缺决定升值空间
一方面，核心区品质与价格持续提高。平门府、铁师外语部地块、中海胥江项目、万科金色家园等几个高端项目将会继续推出新的产品或者首次面世，必将带动区域产品品质的进一步提高，同时对房价也会有持续的拉动作用。
同时，作为城市化建设的重要部署，苏州外围新城建设将持续完善。平江新城、沧浪新城在一系列好的区域规划及万达商业广场、运河城等项目带动下，将会得到进一步
区域展望二：园区
两大板块将成为新热点
2008年园区住宅市场的潜力板块，无疑要数青剑湖板块与独墅湖高教园区板块。青剑湖周边区域目前已经有星湖客、金色湖滨等普通住宅项目以及上郡、观澜丽宫、芭堤蓝湾等别墅项目在建，随着唯亭新的行政中心的建设，该区域作为园区北部城市副中心的地位已经不可动摇，而招商地产、北京城开、华园房产等公司相继进入将进一步挖掘该区域的发展潜力。独墅湖高教园区依托研究生城以及周边基础配套设施的先期建设，高尚人文氛围与完善的基础设施已然形成，随着独墅湖隧道开通更拉近了该区域与主城区的距离，该区域优势更加显现，建屋、俐马、仁恒、中新置地等公司集聚于此，各项目将会陆续推出，必将推动该区域成为园区下一步住宅发展的重点区域。
金鸡湖沿线、独墅湖沿线、青剑湖沿线将会推出一些低密度的高端物业项目，三湖高尚居住项目将会逐渐成型。以后园区的低密度居住物业将会愈发稀少，低密度居住物业的稀缺性将会很快显现。
区域展望三：高新区
浒通板块成为新的热点区域
近一年来，高新区房地产市场开始逐渐向外围发展，浒墅关、通安板块的房地产市场已经启动，这些区域代表了高新区房地产市场今后的发展方向。金光大道、棕榈湾、名墅花园等项目的热销，反映了该区域的发展潜力。虽然当前上述板块在售的住宅项目并不多，但联想到上述区域已经出让的大量居住用地以及区域良好的产业基础的支撑，可以预见，不久后的将来，上述区域将会成为高新区住宅市场发展的新热点区域。
区域展望四：吴中区
山水地产依然是主打产品
作为苏州山水地产的领军企业，吴中集团去年发展迅猛，以优异的销售量、高度的市场认可度，为自己的15周年庆典献了一份厚礼。今年，吴中集团将有更多高品质产品亮相。不难预测，依托太湖等山水资源的吴中区，今年将继续把山水地产作为抢占苏州房地产市场的拳头产品。
越溪板块持续完善。招商小石城、新城房产项目等将会陆续推向市场，越溪板块将会得到进一步的完善和发展。同时，木渎-胥口片区拓展。木渎灵岩山以南，胥口板块将会有尼盛项目、隆兴项目等面世，将会进一步拓展吴中区的住宅市场。
区域展望五：相城区
众多开发商囤地备战
可以肯定地说，位于元和塘以西的相城区新城区板块，将会是2008年相城区乃至苏州全市房地产发展的热点板块。这里聚集了恒基中国、广州合景、华成房产、雅戈尔等一批实力开发商。众多项目将会在2008年陆续启动，这必将极大地提升相城区房地产市场的人气，同时，各家开发商彼此之间也会面临激烈的竞争。
