2005年，楼市低迷，“庶民的胜利”似乎唾手可得，等一等，再等一等，房价还会降。可是随后2年的市场行情让当年没买的人肠子都悔青了。许多过来人坚信，当年踏空的不仅是“黄金楼市”，更是整个人生。
2008年的楼市，似乎正在遭遇2005年初时的尴尬。楼市年前的低迷与萧条延续到了年后，面对极其相似的一幕和跃跃欲试的购房人，专家指出，2008年不同于2005年，持币待购未必重现“一脚踏空”。
万科全国降价风“刮”到南京 示范作用不容小视
在广州、深圳、成都等地的万科楼盘宣布降价后，上海万科楼盘前日再次传出降价消息。万科降价风事实上已悄悄波及南京。
据透露，万科集团年后大规模的促销活动中，上海万科选定在今年元宵节举行一场针对“万客会”会员的特卖活动，最高折扣为9.5折。尽管上海万科有关人士后来澄清称，万科的此次活动仅是针对老客户，是为了升级“万客会”会员的权益，“万科并不会在之后掀起大规模的降价活动”。不过，有关专家还是坚持认为，此次万科大规模促销，实际上是一种价格上的“暗降”。
昨天，来自南京万科方面的消息说，尽管元宵节尾房促销与南京关联度不大，但是，南京万科2008年的三大项目红郡、金域缇香、金域蓝湾都将按照集团的总体营销思路来推进。相关人士表示，南京项目的步调是会和全国的步调保持一致的。现在需要保密的则是，南京万科届时的促销力度到底会有多大？
万科甫一打折，南京一些中小开发商更是直言，今年市场不乐观。至少上半年要比往年都难得多。南京房地产促进会秘书长张辉分析，万科作为全国房地产企业的领跑者，其示范作用肯定不容小视。一方面，大多数企业会看万科行事；另一方面，万科周边的项目肯定会因万科的降价而调整相应策略。
认购持续低迷 再等等促销力度还将更大
13日全市商品住宅仅认购140套，14日仅认购94套。单个板块看，江北部分楼盘的二手房（次新房）已开始降价，属于长江大桥板块的江北某知名楼盘4500元/平方米的商品房，在二手房市场3400元/平方米即可成交；除了江北，河西、江宁多少类似。此前排队买房的现象多已消失。
2005年初的买房“送装修”、“送家电”、“送物业”的促销行为也许在2008年表现将更为活跃。南京东凯置地投资顾问有限公司总经理包天雷昨天表示，面对宏观调控，各个企业可能有各个企业的应对办法，但对于购房人而言，市场的促销力度越大，购房人的实惠越多。南京中浙的张国安表示，在2007年或近期囤地较多的开发商更需要加快开发和加大促销；因为调控会使得这部分开发企业资金链越绷越紧。不过，不排除一些项目和房源本身不多的开发商会边观望，边推盘。因为中长期看房价可能仍会缓涨。
节后迅速恢复销售的楼盘已多达70余家，这当中逾1/3的楼盘给出了或多或少的优惠。据悉，在昨天的情人节以及即将到来的元宵节，张罗着促销卖房的楼盘均不在少数，这在以往不打广告就能卖房的南京楼市是极其少见的。
部分政策放宽 楼市回暖易火爆难
2007年楼市一路高调从1月份进入到10月份，随着宏观调控力度的加大，楼市已进入一个相对理性的降温轨道。中浙地产张国安表示，调控带来的影响首先表现在成交下滑上。一方面楼市供应量还在加大，另一方面需求量则有所萎缩。张国安表示，2008年南京将大约有1120万平方米商品住宅（含政策房）上市，而需求量最多在1000万平方米左右。不同于以往供不应求的供大于求的局面已然存在。
“即便是政策一再出台以刺激需求，但市民已不可能像前几年一样疯狂购房。”南京房地产促进会秘书长张辉称，以此次调整的公积金政策为例，政府虽将公积金贷款额度放宽到20万/人，并将二次贷款解禁（即已贷过公积金的，还完后仍可再贷），但其实针对的还是那些自住购房需求。首先，用公积金贷款买房的本身大多为工薪阶层；其次，在此次政策调整中，政府明确规定二次贷款者为自住购房者。
“当投机或者投资需求逐渐退去，市场要想再火爆起来就显得很难了。”南京万唐置业董事长周斌表示，政府正在用一种渐进的方式逐步让房市回归理性、回归正常。在未来可预见的一阶段内，整个房地产市场应该不会有太大的波动。
2005踏空尴尬 2008未必重演
是重蹈“2005年踏空”的覆辙？还是现金为王，持币待购？是把钱放在自己口袋里，还是放在开发商的口袋里？
春节期间，无数的人与记者讨论这个话题，南京人记忆犹新的是，三年前的2005年初，出于对十运会后的南京楼市尤其是河西楼市的整体看空，许多人选择了观望。一片萧条与低迷中的南京楼市多个楼盘竞相打折，见此情景，不少购房者更是拿不定主意，再次观望或者推迟购房。结果，2005年下半年，调控后的南京楼市迅速反弹，河西板块房价立马从4500元/平方米左右上涨到6500元/平方米以上；此后，房价更是越涨越快，感叹“买房早两年，工作少十年”的也大有人在！
南京房地产促进会张辉表示，一方面，2005年前后购房需求本身要比2008年的今天多得多；另一方面2008年的春天，南京房价本身也达到了一个高位。2005年出台的宏观调控政策相对温和，针对性也不够强。所以调控来临时，几乎所有的需求都被暂时抑制，但是，房市投资（包含投机）的存在，使得一有机会，市场便报复性反弹，房价快速拉升。2008年现在的情况是，谁也不能断言，房价是只涨不跌的！
东凯置地总经理包天雷认为，2005年调控时不少开发商不敢拿地，2007年开发商拿的地则要多许多，这就保证了今明两年市场将有充足的供应量。供大于求将是未来的主体基调，这一基调决定了市场的供应不会“饥饿”，相应的房价也不会有太多反弹。
南京墨子不动产总经理王小军坦陈，今年的行情和2005年相比还是有一些不同的。“我觉得今年的市场是逐步理性的，就算回暖了，也不是什么房子都像2005年那样大涨，产品结构的细分会突出。性价比好的房子会微涨，性价比一般的可能会盘整相当一段时间，变相降价也不是不可能！”
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在万科启动广州、深圳、成都、上海等地降价销售策略以尽快回收资金的同时，北京的两个项目万科紫台和万科四季花城日前也在进行打折促销。
据了解，四季花城在春节前推出20套特价房，户型面积为95平方米和120平方米。一次性付款，最低优惠至7400元/平方米；银行按揭，则最低优惠至7600元/平方米，而该项
目的销售均价为8300元/平方米。而万科紫台2-2号楼均价直降500元，即精装均价从16500元/平方米降至16000元/平方米。
对此，北京万科销售总监赵彤告诉《第一财经日报》，上述两个项目均属于新春期间尾盘销售，特别是紫台项目只剩下不到10套房子。
对于万科在北京的楼盘是否会在春节后延续降价促销的策略，赵彤表示今年的销售策略现在还没有完全确定，但他认为北京还不到需要降价销售的地步。记者致电万科集团总经理郁亮，但其以“还没有上班”为由婉拒了采访。
王石“三四年以后再买房”话音刚落，万科多个城市的项目同时降价显然耐人寻味。而在最近一次与潘石屹公开交锋中，王石认为，现在一些城市的楼市已经开始出现“拐点”的迹象。从需求量角度判断，广州萎缩了44%，北京相比去年同期下降9.2%，上海下降15%。现在，那种盲目担心“不买价格会更贵”的买房心理预期已趋于理性。这种理性回归在广州、深圳已得到体现，从全国范围来看，也可以作出类似判断。
而潘石屹对此并不赞同，他认为如果2008年楼市出现拐点，那么先会从土地市场出现拐点。因为土地供应一般两年左右才能在市场上形成房屋供应，所以，2006年、2007年的土地供应才会直接影响到2008年、2009年的房屋市场。言外之意今年房价不会出现拐点。
业内有不少专家则指出，北京受益于奥运会的召开，今年的房价不会呈现下降趋势。但房价涨到高位之后，不同开发商对房价的下一步走势明显出现分歧。
事实上，不仅仅是万科，北京的很多开发商从去年年底开始都展开了大规模的促销活动。例如，世茂奥临花园买房送车库，如果以老客户身份买房，还可以享受6万~40万的优惠。远洋一方项目一次性付款打9.7折，首付50%享9.8折优惠。
富力地产旗下的项目富力又一城的促销力度显然更夺人眼球，其推出5重大礼：3%契税，10年物业费，0.05%印花税，2%公共维修基金，2777元购房喜宴；并推出特惠单位限量大抢购。其中，二居户型最高可节省20万元。如果是富力旧业主购房还可享受额外9.9折。与此同时，天鹅湾、金都杭城等知名项目也在打折。
北京市建委最新发布的2008年北京住房供应计划则显示，将有800万平方米的保障性住房开建，比去年增加了270万平方米。对此，市发改委官员表示，大规模建设保障性住房，对北京房价上升会起到一定抑制作用。
不过，开建并不等于建成，这些计划何时能够形成供应尚待时日。
