伴随“房贷新政”出台一个多月以来，包括资金托管等相关措施的不断推出，苏州的二手房市场遭遇了一股寒流。据房管部门的不完全统计，今年10月份的苏州房产中介公司的二手房成交量同8、9月相比下浮要超过30%左右，但二手房的成交价格没有大的变化，目前基本平稳，维持在原有的价格水平上。
银行各立房贷新规
炒房者寥寥 买房多为居住
从记者走访的苏州几家大的房产中介公司来看，目前房贷新政确实很大程度上影响着二手房的交易，特别是第二套住房的买卖。据我爱我家房产经纪有限公司的运营总监王锋表示，最近来公司有购房意向的客户基本没有买第二套住房的，大多数是用于自己居住，要么是外地来苏刚工作的大学毕业生，要么是准备结婚的小夫妻，还有一部分人是受单位公积金制度的限制，只能在划定的区域购房，真正准备拿买房子做投资的购房者寥寥无几。在记者随机对一些市民的询问中发现，更有一大部分准备买房子的市民，对于新政策还没有很好的理解，他们希望先观望一段时日。
跟我爱我家合作了很久的一家银行，在上个月竟突然取消向客户发放贷款，导致了许多房屋交易的进程放缓。原因是房贷新政出台后，他们一时间不知如何操作。以往该银行的放贷利率总要比央行的基准利率低10个左右的百分点，这样的优惠幅度让两家长期合作的单位以及客户都能够得到实惠。房贷新政出台一个多月后，整个金融系统的房贷操作逐步趋于稳定，这家银行又同意向客户放贷，但有一点不同的是，住房贷款的利率严格按照央行的基准利率执行，没有了原来的优惠政策。同时，近日江苏的各大银行对第二套住房均有了自己的界定，这些初步界定的标准可分为四类。
工行和光大是，以借款人为单位审核，人行征信系统中有房贷记录，即使已结清房贷，再贷仍算第二套房；农行、招行和民生是，以借款人为单位审核，人行征信系统中如果有房贷记录但已结清房贷，再贷仍算首套房。（注：民生银行还要对借款人的还贷能力和收入再审核，如发现借款人月还款额占月收入的比重超过50％，就以家庭为单位对其审核放贷。）；建行、交行、华夏、深发展等银行是，以家庭为单位审核，人行征信系统中如果有房贷记录但已结清房贷，再贷仍算首套房；中行是以家庭为单位审核，人行征信系统中有房贷记录，即使已结清房贷，再贷仍算第二套房。
不规范房产市场受到遏止
开发商和市民
应明确购房定位
尽管各银行之间对第二套住房的认定还有所不同，但已经触动了房产交易特别是二手房的交易的神经。
无论什么新政出台，其实针对的还是大多数的老百姓。同样，房贷新政对别墅的成交价格和成交量并没有产生什么影响。王锋介绍道，应该说真正买别墅的绝大多数人对贷款并没有什么需求，如果可以贷一点稍微缓解一下也可以，如果有太多的高门槛那就干脆不贷，凭自己的经济实力完全可以应付；再有关于国家对别墅用地的诸多相关政策的限制，致使曾经的别墅开发向如今的精品楼盘和高层楼盘发展，所以别墅渐渐要成为相对稀缺的“资源”。
据房产经纪公司的业内人士分析，国家这次出台新政其实是有针对性的。向今年以来深圳的房价的疯狂上涨的确是市场不成熟以及炒房者的肆意炒作导致的，从三四千飙升到七八千甚至万余元，让当地市民直呼“房子是金子做的吧？”。当地一知名房产中介公司的月收入竟高达7000万以上，平常也要达到4000万元左右。房价是一天一个样，有的短短一个月房价会上涨100%-150%，炒房的事态是愈演愈烈，一套房子一个月最多可以炒3、4次之多。当地一些大房产中介公司声称，一天可以交易2000套房子。
据悉，苏州目前的房产市场一年的交易量也不过2万套左右，而深圳的房产市场的疯狂程度，实际上已经引起了国家许多相关部门的高度重视。新政出台以后，深圳目前的房地产市场已经受到了较大的遏止，房产中介公司中，很大一部分已经倒掉、空掉，还有一部分在艰难守望。“炒房”和房产投资其实已经没有什么本质的区别。而这种行为其实导致的一个直接的后果是，中低收入的老百姓人心惶惶，便一边喊着“房价还得涨”，一边加入了抢购房屋的行列，更进一步刺激了房产市场的交易，炒房者也随之大行其道。逐渐形成了这样一个恶性的循环。许多市民闲着没事会出现在不同的房交会上，以及各种各样房产商搞的各种活动中，其实这些市民并不想真的买房子，只是转转而已。可是许多地产商和房产中介公司会根据每次这样的活动，进行人数上的统计，包括对一些市民的意向登记，对外宣称的口号是，房屋需求者远远大于供房的数量。
苏州房产市场趋于成熟
业内人士：寒流不会太久
我爱我家公司的运营总监王锋表示，目前苏州的房产市场还没有到那种恶意炒作的地步，也正向着成熟稳定的房产市场迈进。他做了个比喻，其实房地产市场和股票市场有着很多共同点，像美国的证券市场成熟了以后，很多人在里面想获得翻倍的利润是一件很难的事情，而如果前些年来中国的股票市场赚钱就显得容易了许多，会有一夜暴富的。房地产市场也是一样的，越是不成熟的地方，获利空间就会越大，相对来说，市场成熟了以后，获利的空间会逐步上升的。但两者最大不同的是，股票可以炒也可以不炒，但是房子是一定要买的。
从全国来看，北京、上海以及广州等一些大城市目前的房地产市场是趋于成熟的。因为，城市居民的收入水平和消费水平以及国际化的程度等都在逐步深化，房地产的市场化运作也是有条不紊。那里的房价高也有高的道理和理由，而相对于一些中等城市或者落后城市来说，房价的上涨就显得有些离谱了，很大程度上“归功”于炒房者。
影响二手房交易的因素更多的是来源于我们自己，这也是一些业内人士的一致观点。我到底要不要买房子？什么房子是我们买的？什么房子是给哪部分人群造的？其实，这对于买房者和卖房者都是一个值得考虑的问题。像有的市民可能已经有了自己的房子，但是看到别人在不断购置新居，心里也有些犯痒，考虑到自己的收入，特别是对于退休的老人来说，有的老两口退休金加起来也不过2000元，更是显得力不从心，但是他们也会无形中加入“抢购”行列。再有的高端房源价格都在七八千上万元左右，这样的房子到底跟我们的心里承受能力和实际经济实力存在多大落差，许多市民并没有给自己一个明确的定位，这些精品房面对的是高收入阶层。而许多开发商其实有时也并没有给房子一个准确的定位。这其中就涉及到开发商和市民对于售房和购房理念认知上的一个提高。
对苏州房产市场，许多业内人士表示，这股寒流不会持续太久。毕竟苏州的很多楼盘在全国来说都是属于“佼佼者”。
